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昆明房价越来越高,房子买还是不买?昆明的高房价还能维持多久?

楼市资讯  2022-06-061230

昆明房价越来越高,房子该买还是要买的。新闻媒体专家大佬的话是不能信的,只能根据自身需求做判断。

上月准备去成都看看学区房,说均价2万/平米左右,高的地方3万/平米,领导觉得房价还不够高,还要涨。

昆明价格均价1.2万/平米,像万科翡翠滨江,开盘价1.6万/平米,大家都觉得收入水平无法维持房价了。其实,前几年也是这种心态嘛,现在怎么样呢?

所以,如果是投资性购房,可以暂缓一下,观望看行情;如是自住型购房,就赶紧出手吧,后面可能更高,到2万/平米不是梦想。更多资讯分享,欢迎“关注”!

昆明新房、二手房房价都跌了,昆明的高房价还能维持多久?

在4月份的时候,因为4月昆明房价涨幅回落,并没有扩大,我就意识到今年昆明房价要跌了,发了一篇文章,说了下自己的看法,遭到众多条友“围攻”,说我乱说。

现在6月国家统计局的数据出来,新房、二手房同时下跌,而且新房跌幅全国最大,好吧,那些说我乱说的家伙,现在挖坟鞭尸啦!

一、昆明房价跌幅情况7月15日,国家统计局发布全国70个大中城市房价指数报告,55城上涨,12城下跌,3城维稳,环比整体涨幅稳定,同比涨幅回落,调控成效显著。

其中,昆明新房环比下跌0.8%,跌幅全国最大!跟去年同期相比,上涨4.7%,涨幅相比往年动不动就是10%+幅度要明显回落。


再看二手房情况,环比下跌0.6%,跌幅全国第二,仅次于下跌0.7%的牡丹江!相比去年同时期,上涨3.1%,涨幅明显回落,几乎是去年同时期同比涨幅的一半左右。


新房、二手房环比双跌,表示昆明的房价整体在跌,是真跌!

二、如何看待昆明新房、二手房都跌了?01、昆明新房、二手房在6月进入下跌通道,并不奇怪,早有预兆!

在4月的时候,金三银四,也就是楼市“小阳春”没有出现,其实就已经足以说明今年昆明的房价没戏了!

为什么呢?

按往年惯例,如果3、4月昆明房价没起来,没能进入到上涨扩大的通道,全年昆明房价就很危险了,基本上就没啥作为了。

所以,在4月房价统计情况出来后,我就判断今年昆明房价要跌了,有些干中介的可以换工作了,不然,过年钱就吃紧了。

02、昆明楼市面临调整!

昆明房价涨了很久,该停下来调整下,因为房价不可能一直涨,总有下跌、滞涨、蓄力的时候,房价也有周期性。

03、昆明楼市今年出了两个意外!

第一个、“小阳春”没出现!

意料之中!

因为疫情冲击,政策不得不把钱给实体经济,在贷款额度有限的情况下,实体经济拿走了多的钱,留给地产的钱就不多,地产对贷款的依赖很重,没钱输血了,自然不景气。

往年的情况是年初输血,引导楼市“小阳春”出现,房价涨幅扩大,进入到上涨通道。然后,全年的房地产大局就被奠定好了,后续只要延续这种势头就可以了。但今年没有,口粮还被拿走了些,价格不跌?说不过去。

第二个、“长腰山”事件!

“长腰山”事件出来后,受冲击的不仅仅是晋宁古滇片区,整个环滇楼市都受到了冲击。

为什么?

你想啊,环滇一级保护区(沿湖水平外延100米)不准新建,还要查违建,得有多少楼盘要“抖”?

最近,滇池保护实施意见征求意见稿发布,在一级保护区外延200米划出保护缓冲带,加起来大概就是沿湖300米的样子,不准新建!还要查违建,从意见附表名单看,有86处建筑和区域。

另外,意见出来前,网传是沿湖500米!好吧,之前摘牌的项目,沿湖400多米的,怎么办?正常盖,后面可能会被拆;不正常盖,投进去的钱怎么办?

也就是说,“长腰山”事件不仅仅是拆了古滇,但震慑的是整个环滇楼市!要知道,环滇楼市已经是昆明楼市的第二高价位区域,仅次于翠湖板块。

环滇楼市处在一种不确定的市场状态下,昆明楼市还能全身而退?

三、如何看待后续昆明楼市?我就三个意见,供参考:

01、下半年,昆明房价还有没有机会?

7月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心发布新一期的LPR,跟上期一样,连续15个月保持了稳定,符合市场预期,但也有不少人认为,LPR可能会降,包括我。

但这可能有些奢求了!毕竟,几天前,央行才出人意料地全面降准0.5%,释放长期资金1万亿。

从这个风向看,几天前才全面降准,给商业银行撒钱1万亿,马上就降息的话,显得有些操之过急了。按央行的风格看,至少也得等撒钱后效果怎么样才能定还要不要降息。

结合经济数据看,去年底是经济的高点,今年经济一直在下滑,为了扶持实体经济,政策不仅把更多的贷款给了实体,还给银行撒钱,让银行有更多的钱继续贷给实体。

如果接下来实体经济恢复还是不如预期,还需要加大力度扶持,那很可能下一步就是降息,LPR要降。反之,LPR可能维稳或者提升。

一旦LPR下降,意味着贷款成本下降,无疑会刺激需求,促成交易,房价承压的局面有望缓解。

也就是说,下半年昆明房价还有没有戏?机会可能就在LPR走向。

02、短期内昆明房价走向

目前,昆明楼市的不利因素主要有五个:贷款额度紧张、贷款利率上调、环滇楼市不稳、学区房受到打压和经济低迷导致居民收入压力大,改善需求延缓了入市时间。

其中,房贷额度紧张、房贷利率上涨、改善需求延迟入市这三个问题可归入经济影响的层面。如果实体好转,这三个因素都会好转,对楼市就是利好。短期内看,这三大要素改善的几率偏小。

环滇楼市不稳问题,可能会随着意见正式实施,政策明朗之后,环滇楼市规则就定了,市场逐步回稳就是大概率事件,而且时间不会长。

学区房作为目前支撑市场的三大主力需求之一,越来越凉的概率更大。以前单校划片,买学区房基本上是没有风险的。现在“多校划片”越来越成为趋势,谁能保证今年买的学区房,3、5年之后还能“单校划片”?

所以,短期内看,环滇楼市回稳概率很大,其他四个因素在短期内改善的概率偏小,短期内昆明房价很难改善。

03、放长远来看,昆明房价仍有前景

我一直看好昆明的房价前景!

为什么?

因为昆明的房价是跟昆明的城市前景捆绑的!与其说看好昆明的房价前景,不如说是看好昆明的城市前景!作为云南的“单核”、“独苗”,昆明没有前途,谁有?

云南的特点决定了各地市城市发展难以“雨露均沾”,昆明更可能依靠省会地位“独得恩宠”!

也就是说,口粮是有限的,养几个孩子可能都养不好,但全部拿去养一个孩子的话,还养不好吗?

当这个孩子成长起来后,会基于“虹吸效应”,不仅能吸走地州市的人口、资源、产业和其他生产要素,还能吸走周边省份、地市的人口、资源、产业和生产要素为昆明所用,昆明发展就会良性,越来越好。

所以,我还是看好昆明的城市前景,看好昆明的房价。短期内受楼市的周期性影响,昆明房价可能会有一定波动,但长远了看,仍有发展空间。

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昆明人自诩昆明是一个最适合养老的地方,而整个云南产业发展差强人意,虽说云南有强大的烟草业,但烟草业和广大普通老百姓没有任何关系,其它制造业越来越萧条,无法引领云南经济。一个年轻人没有生存机会,而适合老年人养老的地方,房子谁来接盘?一个才毕业的大学生,在昆明只能找到一份月薪4000元左右的工作,就算过几年涨到8000元左右,按现在的生活成本,他们也买不起房子。靠60岁以上的老人来撑起房地产的价格上涨,只能是一个反智主义的想法。昆明市政府还是没有明白一件事,要想发展一个城市的经济,应该吸引有效人口,一个城市的有效人口,是45岁以下的年轻人,要让他们有发展赚钱的机会,还要让他们的生活成本足够低。这样他们才能有钱养家糊口,有钱生二胎三胎,有钱付三十年的按揭。否则,没有年轻人的不断注入,这个城市就是一个夕阳城市,有再好的天气都没有用!幻想着年轻人用三代人的积蓄来付首付,用三十年省吃俭用来付按揭,让昆明成为千万人口,GDP上万亿,只能是个笑话。

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