近期陪朋友买房,新房二手房都看,说说我了解的情况,大家自己判断:
1、今年来说,8月是高点,然后开始逐步下跌,比如观山湖新世界的房子(二手房),8月均价1.3-1.4,到现在真正着急卖房子的甚至降到了1.1万以下(带装修),碰到楼层不好的,便宜也没人接盘。
2、还有一个现象,二手房低单价要求全款的卖家逐步增多,基本是待交房的新房,可更名,应为开发商为了回款对内部员工的优惠房。投资这类房子的,遗憾的是已经被套了。因为买在了高点,随着市场下行,加价卖已经没有可能,另外,时至年关岁尾,大家都缺钱,全款拿出200万以上的客户凤毛麟角,就算有这类接盘的大侠,一般也会狠狠地杀价,现在钱紧到什么地步,kfs某大刚发行了十几亿的海外美元债,利息15个点,加上手续费等,差不多18个点,惨烈情况大家自行想象。现金为王的时期,全款客户的议价能力非常强,有实力的朋友,这个时候如果买房,下手不要手软。
3、就新房市场而言,有进一步下跌的可能,目前的情况是,a、减员增效,排名前二十的都在低调裁员,地产公司一片风声鹤唳,b、控制支出,谨慎拿地,各种款不付或者晚付或者要求供应商垫资,c、各种融资,找银行,信托甚至找员工融资(比如内部金融产品或者政策房)d、快速回款,降价加速去化(恒大,碧桂园的促销降价等),某创现在是被要求全员背指标卖房。大形势下,贵阳受综上因素影响,因为年底冲刺业绩,或者被总部临时增压指标,11、12月极有可能出台更加刺激的政策促销,买新房的不妨持币观望一阵。
4、预计明年元旦后3月前市场将进入稳定期,同时成交最为低迷,此时开发商进入新的财务预算周期,促销政策减少,房源库存也不足。
5、明年三月至五月,有大概率的复苏回暖趋势,但受政策影响较大,如果整体调控没有松动(主要是融资渠道)或者有进一步的政策出台(房产税,加息,贵阳社保限购),不排除有下滑20~30%的可能。
回到最后,房价有没有跌,没有关注的可能不太感受得到,很简单的一点,大家自己判断,房价上行期,你家周边的中介店越来越多,而房价下行期,中介店开始关门转让,或者街上摆牌牌发传单的多了
对于贵阳这种二线省会城市,地铁网络还没有完全密织起来,现在外来人口涌入又比较可观(2017年贵阳的常住人口增量,占了全省新增人口近一半),据一些专业的财经媒体统计,增量仅次于成都,后期地铁网络基本完善后,宜居指数提高,可能又能吸引一波外来人口涌入。
通常,房价的影响因素主要有:人口(长期)、土地(中期)、调控和金融(短期)。
△观山湖区金融城
具体到贵阳而言,我们认为,某个别区域的价格,如果去掉浮夸的成分,降下去的概率还是有的,因为当前贵阳楼市的一个很显著的现象,就是没有分区的价格梯度,也就是说,郊区和主城区的价位,没有体现出梯度和层次来。
特别是2018年以来,花溪的楼市格外惹人关注。脚步紧紧跟随观山湖区,特别是原先花溪老城南部的明珠大道一带,不仅万科、保利、碧桂园、美的等品牌房企争相布局,而且就连一些本土的资本也按捺不住寂寞。
△花溪明珠大道
贵阳最近两年的均价上涨,花溪的房价上涨,是其中比较值得关注的因素,因为原先价格的高位是在观山湖,观山湖区作为贵阳的中心主城核心区,上万元的价位是比较合理的,而花果园也因为地处城市核心区位,旺盛的人气逐渐热络,变得寸土寸金也算合理,但是,作为花溪远郊的区域,如果也接近万元的水平,自然会推动其他区域水涨船高。
而且综合看花溪的定位,文化旅游等名片比较响亮,但是,也要谨防一些炒房客打着旅游项目开发的名义,进行投机炒房推高房价的行为,毕竟,花溪的生态保护得很不错,过度开发可能就会涉及到利益平衡的问题。
总体而言,我们认为,贵阳今后的房价,可能会出现分区域的梯度价格层次,比如主城区的价位可能会相对稳定,而远郊区或者人口不那么密集的城区,随着市场情绪的冷静,以及宏观调控的推进,价格中的浮夸因素会逐渐消散,而呈现出一些波动。
△市中心CBD花果园
所以,当前,如果有购房的计划,主城区包括观山湖、老城区(主要是花果园商圈,因为老城区一些城中村、棚户区的人口正在疏解)等区域的房源,其实还算是比较保值的,但如果是其他远郊区域,可能就要谨慎三思而行了,毕竟,国内的其他城市,一些楼盘,已经开始出现一些房价下降的迹象了。
买房就是这样,买在了波峰的低位,那么你就资产保值或增值,但如果买到了波峰的高位,那么你可能离接盘侠也就不远了。
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