最近,由于发生了冠状病毒疫情,各地销售基本停摆,主要是二个层次的停摆:一方面,由于病毒疫情的到来,出于隔离人与人之间互相传播的需要,很多在建楼房工地暂时停工,房企也只能暂停建房项目。估计连续停工很多天,肯定是损失惨重。而随着天气的转暖,病毒疫情将会好转,将会有大量新房集中推向市场。
另一方面,由于病毒疫情要避免人员集中,所以新房的线下销售也只好暂时停摆,而线上买房,由于买房并不是买葱,如果无法实地看房,那销售效果肯定不会理想。去年双11,很多房企想借电商过节来销售房产,结果应者廖廖,惨淡收场。
目前各地新房销售基本停摆,很多人认为只要疫情结束了,新房大量入市后,房价会报复性反弹。但实际上这种情况不会发生:首先,今年是房企的债务集中到期的年份,而且银保监会、央行严控银行资金入市。此时,又遇到病毒疫情的爆发,而暂停开工和销售,一旦情况有了好转,房企除了积极销售之外,还要加大降价促销的力度,以尽可能的回笼资金。所以,今年一手新房肯定会出现逐阶下降的格局。
再者,过去由于人为对房地产进行调控,遏制了投机性需求入市,一旦经济下行,放开了房地产调控后,房地产市场就会报复性反弹。而目前是由于病毒疫情而导致各行各业,特别是服务性行业的一段时间内的不景气,购房者会对未来收入预期的减少,以及对房地产上涨预期的改变。
所以即使病毒疫情结束,国内房价也不可能出现井喷式的上涨。反而会让一手房价下跌,从而拖累二手房价也出现量价齐跌或有价无市,去投机化,与当地百姓收入挂钩,逐步回归居住属性。而成交量低迷,房价持续下跌,肯定是疫区城市要面对的长期结果。
最后,疫情只会对房地产市场雪上加霜,房地产趋势是向下探底,整个2020年 “量价齐跌”将贯穿整个楼市。本来各地的房地产调控已经在去年下半年初见成效,这次的病毒疫情从某种意义上説,是更进一步打击了投机炒房需求,所以,不管货币政策是否宽松,今年的房地产将继续贯彻“房子是给人住的,不是用来炒的”宗旨。2020年下半年房价也不会有什么反弹,只会进入深入调整期。
总得来说虽然短期之内会面临房产销售的一个小寒冬,但是今年楼市仍然有望出现增长,虽然说增长不会太过迅速。
目前我们看到新房销售基本停摆并不是经济基本面决定的现象,而是从年初以来,疫情的蔓延让经济活动基本停止所造成的一个经济下行的表象,这种影响相对短期,我认为疫情对于经济的冲击和影响会相对来说长期,但是对于楼市的售卖影响会更短,可能在疫情结束之后楼市的销售就会有所反弹,并且可能是报复性的反弹。
而总的来说,今年有可能面临一个房市总体上涨的局面,首先房地产市场是与经济增长之间挂钩的,我们可以看到去年中国经济面临了比较严重的下行压力,但在财政和货币政策双重支撑之下,从去年年底开始中国经济触底反弹,现在反弹的势头受到了疫情的影响,暂时停滞,但是总体的基本面还是向好的,为了应对疫情带来的冲击,我们可以想象货币政策和财政支出会进一步的扩大,这会带来经济的重新增长,对于房地产形成支撑。
另外与很多人认识中的不同房地产市场现在并没有供过于求,很多城市的套数供应虽然上来了,但是整体的房屋面积供应还没有上来,而且很多城市的空置房位于一些位置非常不好的地方,这对于核心城区的房地产销售基本没有影响,因此房地产整体的基本面还是有上涨的空间的,只不过上涨速度不会像过去那么迅速而已。
在因城施策的大背景下,各地的房价会出现一个比较明显的分化,我们可以看到在一些一线城市,由于过去房地产价格的高企,使经济产生了拖累,这些城市会对房价进行比较严格的管控,但是在一些三四线城市仍然需要房地产上涨起到的经济拉动作用,而且本身经济增长前景也还很充分,这些城市房地产市场的增速会比整体房市更快,所以我们要更结合各地的情况来看房价的变化,但是总的来说房价的稳步上涨还是在今年可以期待。
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