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为什么一些人在房价稳定的时候不买房,在房价暴涨的时候抢着买?

凉山小区  2022-06-231580

谢谢邀请!

这种情况其实是大部人的心态,俗称叫买涨不买降。这里面有部份真正热门楼盘造成,也有部份开发商收买外人炒作楼盘,让部份购房者跟随其后,根据前些年的基本情况一.二线城市购买的房是都增值了,而真正购房精英是要看准稳房价时,认准有发展潜力楼盘圈多套(暗中与开发商穿通),一旦涨价就转手,这是赚大钱的房屋中介套路。普通百姓资金受限,行情难易判断。

和股市一样追涨心理,因为平稳下跌会觉得没有长远市场!因为这种追涨和跟风心里,让炒房客有机可趁,炒作房价。其实,很多东西难为得是刚需型,资本很难被难倒。

我建议刚需型购房者:别跟风、别过于优柔寡断,喜欢就下手,房产行业任然是中国重要产业之一,不会存在暴跌或者暴涨,现在的“限购令”,“限跌令”“二手房指导价”等等就可以看出政策的调控手段很明显。

买房子时,售楼处的人说有内部房源,价格便宜一些,但是要多交首付,请问这样的房子怎么样?

你好,我是贝壳张大炮,很高兴能回答您这个问题。

要想弄清楚您这个问题,首先我们弄明白一个问题。

是什么原因导致所谓的“内部房源”要多交首付呢?答案是:“内部房源”在房管局备案价格低于实际成交价格。打个比方,有一套房子开盘时的房管局备案价格为200万,现在已经开盘半年之久,现在这套房子的市场行情是240万,而现在要220万卖给你。由于银行贷款只能按照房管局备案价给您贷款(不然银行会认为你是低首付,不会给你额外多贷款的,这类似于高评高贷。 )比如你是首套房,首付比例20%,那么你只能贷160万。你需要准备60万首付,而不是44万。

这就是为什么你要多交首付的原因。

那么售楼处所说的“内部房源”都是哪些房源呢?

<1>、捂盘惜售房源

开发商往往有时候开盘的时候会预留一部分比较好卖的优质房源,等以后涨价后,慢慢释放出来,往往打的幌子就是“内部房源”。房地产行情已经上涨,售楼处拿出来这部分房源即使低于市场行情价同样是赚钱的。而且比开盘时赚的还多,况且都是当初预留下来的优质房源。当然也符合前文提到的备案价低于成交价,自然要你多交首付。

<2>内部员工、关系户炒房

很多楼盘开盘后,有内部关系的人,提前留一部分好房源,开盘选房,但是不网签,不交首付,只交定金。等行情上涨了之后,拿出来“高价”卖出。为什么这个高价要加引号?因为这个高价只是比当初开盘价高,但是是低于市场行情价的,因为这些人也是要急着变现。这个情况显然也符合备案价低于实际成交价,多交首付也是自然的了。

<3>、清退房

顾名思义,开盘时选房,交了定金,但是由于自己原因办不下来贷款,没办法,只能清退房源。这部分房源同样是在房管局备案了的,有备案价。但是由于好几个月没办下来贷款,被清退。但是房价肯定是不能按照开盘价来卖,毕竟时间过去很久,是要涨价的。但是开发商又为了尽快清出去这部分房源,房价往往比在售的正常房源低一部分。所以这部分房源也是备案价低于成交价,也是需要你多交首付的,往往开发商会说多交的首付为团购费。

<4>抵账房

所谓抵账房,顾名思义,开发商为了抵债,押出去的房子,房子归债主,但是不网签、不交定金和首付,不办贷款。债主大多着急出手变现,但是出手价又高于备案价,因为我们不能忽略这其中的时间成本。所以这一类房源也符合前文所提的备案价低于实际成交价。这一类房子,成交是要走开发商合同,首付和贷款都是直接放到开发商手里的,所以售楼处说是自己的内部房源也不为过。只不过成交放款后,债主需要再找开发商追债。

那么这些所谓的“内部房源”到底能不能买呢?第一、二、三类房源是问题不大,因为不牵扯到债权关系在里面。所以大家购买时没有太大问题,合同细节自己弄清楚就行。

在这里我们重点说一下抵账房。

在这里不得不说,买抵账房存在一部分风险。一是有一部分抵账房很难办理登记下来,导致业主无法获得房子的所有权,也就是房子你只能居住,不能上市交易。二是当开发商没有按期还款的话,很容易导致银行将房屋回收,抵押还贷。如果业主 想获得房屋产权,就意味着自己要替开发商还贷,再来向开发商追偿。

购买抵账房另一部分风险在于,有抵账房的开发商,往往企业实力有限,楼盘地段、口碑等多少存在着一些问题。相随着的蝴蝶效应,物业管理水平,资金链等等,很容易出现问题,一旦出现问题 ,后期成为烂尾盘不是不可能的。再后期房子延期交房、断电停水、办不下来证难以流通变现等等各种问题。所以有想图便宜买抵账房的朋友们,一定要慎重考虑一下。

朋友们,你们怎么看?欢迎留言讨论!我是贝壳张大炮,每周更新房产数据和最新房产动态,加关注,给您带来专业房产解读。

通常这种房源都是在售楼处售罄后,隔一段时间房价上涨后才会有释放出来的!这种房源的来源一般为以几种

第一,开发商给施工方的部分抵账房,也包括开发商走关系时候赠送出去的房源,这种后期都会被拿出来售卖变现!

第二,部分购买者由于贷款被拒等原因清退出来的房源,还有一些认购后违约不买的房源清退出来的,这都归属于清退房源

第三,和开发商有关系或者炒房人员,只交了定金等,一直不办理网签,待房价上涨后出手更名赚取差价的

以上房源的都会出现差价

举个栗子,房源开盘价10000,售罄后一个月,周边房价涨到12000,100平的房子,现在总价120万,但是这个楼盘在房管局的备案价格就是10000元,比房的网签价格为100万!售楼处会说这个房子要比实际便宜指的是比当下的价格便宜,比如115万,那么,就出现了15万的差价,你贷款购买的话,只能按照网签100万进行计算,首付30万,贷款70万,加上15万差价,你需要支付45万首付!

这就是低价房源高首付的原因

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