“新国五条”号称史上最严调控，限贷/限购，首套首付提高至三成，楼市一刀切，地方限购令纷纷出台，打击需求。
当“合并户型”遭遇楼市新政 将有哪些麻烦?
日前，读者林女士致电本报热线称，她到一楼盘买房时，销售人员向她推荐一种“合并户型”，称两种户型合并起来就是三房。当时林女士没想太多就定下了，但事后得知该户型实为两套小户型房源，拥有两本房产证，而其中一套得按照二套房标准支付首付款。 林女士所说的俗称“合并户型”，早在2006年，开发商为规避“70/90”政策时出现在楼市，并一度受到购房者青睐。然而，“新国八条”出台后，房贷新政策下再购买“合并户型”，将会遭遇哪些尴尬，又存在哪些潜在问题？就林女士的遭遇，记者咨询业内人士进行探讨。 【经历】 购买合并户型 等于一次买两套房 林女士称，前些天她到市区一楼盘买房，去之前她看过该楼盘的宣传册，并综合自身家庭需求进行充分考虑，决定购买一套100㎡左右的三房。然而，当林女士和家人来到售楼部时，被告知三房户型的房源已经售完。 正当林女士失望之时，销售人员向她推荐一种合并户型，称该户型由两房加一房组成，实际使用起来和三房是一样的。“当时售楼人员没有过多介绍，我从来没买过房，也不清楚怎么回事，看见现场很多人都在买这种户型，就定了一套。”林女士说，然而签合同时她得知，原来合并户型是购买两套房产，而后通过装修将两套打通合并为一套使用。 “两套在同一楼层，打通后确实可以实现三房的居住功能，但房产证是两本，那么按照现在的房贷政策，其中一套的首付款高达60%。”林女士介绍，其定下的两套房产，一套面积36㎡，另一套面积60多㎡，虽然总价都不算高，但是其中一套房将被认定为二套房，首付提高到60%，无形中增加了当前购房压力。 更让林女士担心的是，根据目前国家对楼市的调控政策，购买此类户型是否会存在其他方面的问题，“生平第一次买房，就把首套房和二套房的资格都用完了，今后如果换房就要全款购买，如果泉州也出限购令，我就不能再买房了？” 【说法】 三房户型已售完 “合并户型”被接受 带着林女士的疑问和担心，记者找到了该楼盘销售人员。销售人员称，其社区三房户型的房源数量较少，需求量又比较大，因此很快就卖完了，后来销售人员便建议打算购买三房的客户考虑两房加一房的合并户型，两套房子装修打通后可合并为一套三房，“不少客户看中这个楼盘价值，因此很多人采纳了这个建议，选择购买合并户型。” 对于购房压力的问题，该销售人员表示，按照现行的房贷政策，合并户型中确实有一套房产需缴纳60%首付款，但从总价看来，两套小户型的首付款和一套大户型的差不多。另外，针对经济能力较强的客户，售楼部建议他们全款购买一房，因为36㎡一房的总价十余万，多数购房者都有全款购买能力，而另一套60多㎡的两房则选择按揭贷款，首套房只需支付30%首付款。 该销售人员还说，目前泉州尚无限购令，况且调控政策是国家针对当前楼市状况出台的措施，不会永久性实施下去，因此购房者只要在近年来不换房，就不存在无法购房的问题。 在采访中，记者了解到，除了该楼盘之外，泉州另有楼盘采取这种2+1销售模式。对于现行房贷政策，有楼盘像上述楼盘一样，建议客户全款购买其中一套房产，也有楼盘免息借款给客户，即帮助客户垫付部分首付款，并和客户签订协议，约定对方在某个时间内无息还款给开发商。 【探讨】 当“合并户型”遭遇新政 将有哪些麻烦 将两套小户型合并为一套大户型，2006年以来曾一度受到购房者青睐，然而“新国八条”出台后，此类户型顿时失宠，甚至有媒体将此类房产形容为“烫手山芋”。那么，新政下，购买此类房产究竟存在哪些问题？行业人士就几个关键词进行了总结和分析。 首先是费用。按照现行房贷政策，首套房首付比例为30%，二套房首付比例60%，三套房不予贷款，而利率方面也有相应上浮。购买“合并户型”是两本房产证，那么即使是首次按揭买房，办理按揭贷款时，其中一套房产就得按照二套房贷政策缴纳首付款，利率也比基准利率更高，购房压力因此增加不少。 此外，购买“合并户型”的首付款肯定比一套大户型更高。以均价5000元/m2计算，一套面积100㎡房产总价50万元，首套房三成首付款，即15万元。而一套面积60多㎡房产，总价30多万元，首付款为9万多元，另一套面积36㎡房产，总价18万元，算二套房首付比例60%，那么首付款为10.8万元。两者相比，“合并户型”首付款高出一套大户型4万多元，对首期资金要求较高。 其次是转手买卖。两套小户型经装修后合二为一，从空间结构来说是一套大户型，倘若今后业主要转手，自然也是捆绑出售。原先这样流通不存在问题，但是自从国家对二套房及多套房贷款进行限制，并对家庭住房实施“认房也认贷”政策之后，“合并户型”便会出现卖家卖不出去、买家贷不了款的情况。因此购买这类房产，今后将面临无法在市场上流通的尴尬境地。 再次就是换房。“合并户型”有两本房产证，即使是首次购房，也意味着第一次购房，就把首套房和二套房的房贷资格用完，今后如果再换房将要全款购买，购房压力也将大大提高。另外，如果今后泉州也出台限购令或者其他相关政策，购买此类房产的购房者将失去再购房机会，或者遭遇其他难以预料的问题。 □资料链接 合并户型由来 2006年，国家出台调控住房结构政策，规定城市住宅开工量中的70%应该为套型面积90m2以下的中小户型住宅。该新政俗称为“70/90政策”，重点在于调控住房结构，加大中小套型比例。 “90/70政策”出台后，在大部分新出让的土地招标文件中，均体现了“90/70政策”，规定90m2以下的套型面积要占一定的比例，2007年底开始，这些新项目便开始陆续出现。在项目定位上，一般小户型难以提升项目档次，但又受到“90/70政策”限制，于是开发商便想到了合并户型，将两套合并成一套出售，有关部门验收时按两套验收，出证时出两个房产证。
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