二手房过户手续分为买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况,具体过户流程如下:
一、买方按揭贷款购房
1、银行征信调查(去人民银行查买方的征信情况);
2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);
3、向卖方支付定金并预留房屋尾款;
4、房屋过户的同时银行审查贷款条件;
5、银行发放贷款到卖方账户;
6、双方共同去做物业交割(水、电、气、暖、物业费,原房主户口必须迁出);
7、向卖方支付尾款。
二、买方全款购房
1、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);
2、买方支付卖方定金;
3、双方共同去做房屋过户;
4、双方共同去做物业交割(水、电、气、暖、物业费,原房主户口必须迁出);
5、买方全款付清给卖方。
二手房过户税费,依据交易双方的不同情况,具体税费明细如下:
一、契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)
1、买方购买90平方以下的房产按照1.0%缴纳;
2、买方首次购买90平方以上的房产按照1.5%缴纳;
3、买方购买二套且面积90平以上的房产按照2%缴纳;
二、增值税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)
1、房产证满2年住宅房产免征增值税;
2、房产证不满2年的住宅按照5.6%缴纳增值税;
三、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)
1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税;
2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年,无法计算房屋原值的按照1%缴纳;可以计算差额的按照按照(上次购买价格发票金额一现在出售价格发票金额)×税率20%缴纳;
四、其他费用相对较少:
交易手续费:6元/平方×房屋平方数 (交易双方各承担50%);
不动产权证工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个(买方承担);
评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要买方缴纳);
抵押工本费:100元(银行贷款需要买方缴纳);
购房证明:20元一份,一般需开3份(买方承担);
公证收费标准: 300元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费)。
土地增值税:(一般由卖方承担,双方另有约定除外)
1、普通住宅免征;
2、非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征
个人所得税、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格发票金额一现在出售价格发票金额)×税率20%;
营业税:商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%;
契税:买方购买车库、非普通住宅(商业用房)的按照3.0%缴纳;
土地出让金:
一、房改房
1、土地性质为出让则不需要缴纳土地出让金
2、房屋的土地性质为划拨,需缴纳土地出让金标准为:房屋评估价的1%。
二、经济适用房
1、房产证年限在五年以内,无法上市买卖。
2、房产证年限超过五年,按照房屋评估价的5%缴纳土地出让金。
三、商品房
1、商品房土地性质是出让的,不需要缴纳土地出让金。
2、土地性质是划拨的需要缴纳土地评估价的40%(划拨转出让的商品房还需缴纳土地评估价3%的土地契税,以及120元的新土地证费)。
四、其他
卖方名下有两套福利房(经适房、房改房都属于福利房)出售其中一套的:如果两套房土地性质都是划拨的,交纳土地评估价的40%土地出让金,土地性质是出让的免交,一套划拨一套出让的,正常进行。(两套经适房的不能过户)
1.继承按照房价的1%
2.赠与按照房价的2%
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