大家好，我是勇谈。随着住建部公布1-6月份的房产数据后，很多朋友都注意到了一个基本事实“房地产已经全面复苏”，房价已经开始步入重新上涨的轨道。在很多朋友都认为房价会持续上涨、大涨的情况下，24日国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，那么高层对于下半年楼市的定调基本还是一贯的“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控措施。由此可以判断下半年国内房价走势基本还是以稳定为主。借此机会简单谈谈我的观察。
近期包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人被座谈，这其中的意味很明显1-6月份的房产数据公布后，确实看到了房地产复苏的迹象，进行房产调控任重而道远根据国家统计局公布的数据来看，1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，商品房销售额66895亿元；也就是说1-6月份的商品房平均销售价格已经突破9638元。看过我之前文章的朋友应该知道1-5月份的商品房平均销售价格不过刚过9500元/平米。也就是说仅仅1个月全国商品房平均价格上涨就超过了1000元！！这个上涨速度可以说已经超过了很多人的预期，要这样的结果的原因其实也很简单，几点观察：
疫情影响下，包括央行等在内进行了大量的“放水”，数万亿的直接资金进入市场必然导致资金相对过剩。楼市是资本市的特点在此次疫情过程中被体现的更加淋漓尽致，原本以为此次疫情会导致大批量的房企降价或倒闭潮出现，谁知道仅仅经历了2-3月份的低迷期后，4月份开始各大房企就开始频频涨价，取消购房优惠。深圳、上海、成都、杭州等一二线城市的房产投资风始终都存在，各种经营性贷款流入楼市的情况已经不是秘密。最让大家感觉明显的就是深圳经营贷事件，虽然说官方进行了辟谣不过对于深圳这样的投资风盛行的城市，完全杜绝基本不可能，而且根据观察来看通过各种方式的经营性贷款资金流入楼市的情况在二线城市也普遍存在。24日的此次座谈跟之前的约谈完全不同，不仅仅有要求而且给出了案例和解决方案大家需要了解的是，此次座谈会中上海、深圳、南京、杭州、成都、宁波均是今年上半年楼市热点城市，而北京、长沙等则是始终坚持严格房产调控的保持房价走势基本稳定的代表。可以说出此次座谈会，不仅仅是跟以往一样给出了稳定房价的要求，也将北京、长沙等城市房产调控的经验进行了学习交流。目的其实也很简单“要想稳定房价不是没有办法，就看地方愿不愿意做”，值得注意的是此次座谈会之前深圳、宁波等城市在7月份陆续出台了新的房地产调控政策，意在降温当地楼市。
房地产确实已经全面复苏这点事实不用回避，挤压房产投资空间还是稳定房价的关键，国家对于房产调控的目标始终没有改变，稳定是一切国内房价持续不正常上涨的很大一部分原因其实就是投资风过剩，这点历史已经证明图上所示是2006-2019年住宅商品房销售面积走势图，可以看到两个十分明显的时间点2008和2016，这两个时间点采取的经济刺激政策是导致国内房价大涨的主要原因，也正是因为如此才导致大量资本（股市、企业、民间等）流入楼市，进行房产投资。房价上涨本身并没有错，关键是资本推动下的不合理上涨才是致命的。这也是在2016年底提出“房住不炒”的主要原因。
坚持“房住不炒”，挤压房产投资空间使得房价上涨回归到合理水平，在此次座谈会上已经表现的很明显“稳地价、稳房价、稳预期”的房产调控目标从2019年住建部公布后始终就没有改变过，哪怕是2020年疫情影响下，哪怕牺牲经济发展速度也要改变过去过于对于房地产经济的依赖。介于高层对于房产调控的态度始终如一，下半年国内房价走势维持基本稳定还是大概率，几点观察：
房产投资风比较旺盛的一二线城市将会是住建部等部门监控的重点，任何不正常的房价上涨都会引起重视。就以此次深圳和宁波来说，在被点名后已经采取了补救措施来抑制房价过快上涨。这样的情况下，一二线城市的房价很难出现大的波动。让房价回归合理上涨的关键还是资金管控，毫无疑问在M2增速持续中高速增长的情况下，金融监管部门对于资金管控力度会加大。就以深圳的经营贷事件为例，媒体曝出后包括深圳在内很多城市的经营贷转房贷的产品已经下架。从2019年开始越来越多的购房者发现银行住房贷款的审批越来越严格，2020年会更加严格，严格控制经营贷、消费贷类资金流入楼市会成为常态。房地产已有全面复苏气象，预计下半年走势还是以稳定为主，国内房地产市场经不起“折腾”了房价持续上涨的主动力如今仅仅剩下了投资风，从居住需求角度来看房产已经明显供过于求，居住需求已经支撑不起房价大涨图上所示是近10年来住宅商品房销售面积走势图，可以简单计算后近10年国内住宅商品房的销售面积累计超过120亿平米，按照2019年国家统计局公布的人均40平米来计算足够3亿人口居住；而实际上近10年来我国城镇常住人口的增加不过1.78亿左右，也就是说超过40%的房屋面积理论上是空置的。伴随着这些年商品房建设还在如火如荼的进行中，房产过剩的情况还会更加普遍，仅仅依靠居住需求来支撑房价上涨基本已经不现实。目前来看，支撑房价持续上涨的主要动力其实就是投资需求。
高负债率、高杠杆的运作模式已经不能适应接下来的市场发展了，房企已经到了不得不进行转型和降低负债的时候图上所示是近10年来房企负债率走势图，可以看到2018年房企负债率已经达到了79.1%，超过67万亿的负债已经让绝大多数房企到了危险的边缘。说句实话，要不是此次疫情下央行“放水”不少房企如今已经到了破产清算的时候；换句话说哪怕是央行进行了放水，疫情期间房企破产数量也达到了历史最高位。大家需要知道的是，一般行业来说负债率超过70%基本就等着破产清算，房企能够活到今天不得不说已经属于“优待”了。
综上，疫情后全国房地产已有全面复苏气象不假，5-6月份确实也有个别一二线城市的房价出现了不正常上涨。不过在国家坚持“房住不炒”的调控下，相信各种打击房产投资的措施会出台，房价不合理上涨的势头会被压下去；相信下半年国内房价走势还是以稳定为主。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
路人蚁：财下心头，却上眉头，与你一起侃财经，专业答疑，感谢关注
1根据上半年的房地产投资和消费数据，全国房地产开发投资超过62000亿元，其中，住宅需求市场的投资超过46000亿元，6月份住宅需求市场增长提高2.6个百分点。意味着2020上半年房地产开发投资数据首次走向正值，其中龙头企业企业纷纷专项线上地产业务，比如恒大通过线上业务开展，上半年就完成4000亿规模的业绩。
今年疫情阶段，房地产业务萎缩，增速回归个位数，同时也面临现金流回笼的压力，很多龙头企业通过线上营销模式来寻求突破。而随着复工复产到来，宽松货币环境使得市场投资者选择买房保值，同时疫情期间压抑的刚需和改善住房需求集中爆发，推动了房地产价格上涨，一二三线城市楼市回暖，百城房价上涨中，深圳涨幅15%，领跑一线城市，东莞涨幅12%领跑新一线城市。
楼市这轮的上涨是刚需集中爆发和市场热钱流入带来的，但是楼市大涨不符合复工复产阶段实体境界复苏的主基调，脱离住房不炒的路线，最后引来一波集中调控。
未来下半年房地产市场，新一线和北上广深依然存在上涨空间，但相对理性，因为热钱流入的途径被限制，同时各种限购政策也提升了炒房的门槛，三四线依然是有价无市，存在回调风险。
房地产全民复苏背后是以实体经济阶段性复苏为基础的，大涨脱离实际，也影响下半年实体的复苏计划，稳定才是当下的需求。
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